ASKI İLANI

TRABZON İLİ, VAKFIKEBİR İLÇESİ,

1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI

PLAN HÜKÜMLERİ DEĞİŞİKLİĞİ

AÇIKLAMA RAPORU

Vakfıkebir kent bütününe dönük hazırlanan Nazım İmar Planı 09.12.2021 Tarih ve 955 Sayılı Trabzon Büyükşehir Belediye Meclisi kararı ile onaylanarak yürürlüğe girmiştir. Bu plan kapsamında hazırlanmış olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ise 03.02.2022 tarih ve 08 Sayılı karar ile Vakfıkebir Belediye Meclisince, 11.02.2022 Tarih ve 154 sayılı karar ile de Trabzon Büyükşehir Belediye Meclisince onaylanarak askı süreçleri de tamamlanarak kesinlik kazanmıştır.

Planın yürüklükte olduğu yaklaşık 4 yıllık süre zarfında kent bütününde Belediyesince plan kararları doğrultusunda 18. Madde uygulamaları, parselasyon planları, ruhsatlandırma işlemleri vb. faaliyetler sürdürülmektedir.

İmar planı kararlarına dayalı imar faaliyetlerinin yürütüldüğü bu süreçte uygulamaların yapılmasını zorlaştıran hatta belirli durumlarda tümden engelleyen sorunlar ile karşılaşılmıştır. Bu sorunlar 18. Madde uygulamaları ve parselasyon işlemleri, ruhsatlandırma işlemleri ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre kısıtlılık getiren plan hükümlerine koşut olarak ortaya çıkmıştır.

Bu kapsamda öncelikle Plan Hükümlerinin “10. EN AZ PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ ve PARSELASYON İŞLEMLERİ” maddesinde düzenlemeler yapılmıştır.

Bu doğrultuda tespit edilen ilk sorun 18. Madde uygulamalarındaki ruhsatlı/iskanlı yapı stoku ile ilgilidir. Kent bütününde Vakfıkebir Belediye Meclisinin 06.11.2024 tarih ve 36 sayılı kararı ile 18. Madde uygulama bölgelerini de içeren 5 yıllık imar programı onaylanmış ve bunun akabinde birçok alanda bu bölgeler esas alınarak 18 uygulamaları ile parselasyon işlemleri yapılmaya başlanmıştır. Ancak bu uygulama bölgeleri Arsa ve Arazi Düzenleme Yönetmeliği’ne uygun olarak yapılı /yapısız çevre ayrımı yapmadan belirlenmiştir. Her ne kadar meskûn dokunun bir kısmı 18 uygulama bölgelerinin dışına çıkarılmış olsa da belirlenen alanlarda, önemli miktarda yapı stokunun olduğu detay çalışmalarda tespit edilmiştir. Öte yandan Plan Hükümlerinin “10. EN AZ PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ ve PARSELASYON İŞLEMLERİ” maddesi ile kullanım alanları ve yapılaşma oranlarına göre en küçük parsel alanları saptanmış ve tüm parselasyonlarda bu koşullara uyulacağı kayıt altına alınmıştır. Bunun sonucunda da mevcut yapıların/yapılı parsellerin plan hükümlerinin öngördüğü parsel büyüklükleri doğrultusunda parselasyona konu edilmesinin önünde büyük güçlükler ortaya çıkmış hatta kimi durumlarda çözümsüz sorunları beraberinde getirmiştir. Ayrıca mer’i plan hükümlerindeki koşullara göre yapılacak olası parselasyonlar sonucunda mevcut yapı stokunun korunamaması durumunun ve bu doku üzerinde mülkiyet paydaşlığının ortaya çıkacağı da açıktır.

18 uygulamaları ile parselasyon işlemlerinde ikinci sorunun ise parsel büyüklükleri bakımından özellikle emsal 2,00 olarak belirlenmiş TİCK kullanımlarında yer alan 2000 metrekare koşulundan kaynaklandığı yapılan uygulamalar ile tespit edilmiştir. Bu anlamda bu parsel büyüklük koşuluna göre yapılan parselasyon işlemlerinin sonucunda tek malikli mülkiyet dokusundan çok hisseli bir mülkiyet desenine dönüşüm ortaya çıkmaktadır. Bu durum ile birlikte kentliler arasında, plan marifeti ile uyuşmazlıklara yol açılmakta ve kentin sosyolojik yapısı da göz önüne alındığında planın uygulanma kabiliyeti sakatlanmaktadır.

Bu bakımdan plan hükümlerinde, uygulamada karşılaşılan güçlüklerin giderilmesi, kentin sosyolojik yapısı ile örtüşen plan kararlarının elde edilmesi, mevcut yapı stokunun mülkiyet deseni ile birlikte korunmasının sağlanması ve plan uygulama imkân ve kabiliyetinin arttırılmasını sağlamak amaçlarıyla, planların esneklik ilkesine dayanılarak yukarıda tarif edilen sorunların giderilmesini sağlayacak düzenlemeler yapılması zorunluluğu ortaya çıkmıştır.

Bu zorunluluk kapsamında Plan Hükümlerinde;

İLK DEĞİŞİKLİK OLARAK Plan Hükümlerinin 10. Maddesinin en az parsel büyüklükleri ile ilgili tablosunun altında yer alan bentlerin sonuna;

·         18.madde uygulamalarında ya da uygulama yapılmış alanlardaki ifraz işlemleri sonucu; inşaat ruhsatı ve/veya yapı kullanma izni alındığı tespit edilen konut, ticaret-konut ve ticaret kullanımındaki parsellerde mevcut ruhsatlı yapı stokunu koruyabilmek ve/veya mülkiyet ile ilgili mevcut yapı bulunan parsellerde yeni hissedarlıkların oluşmasını önlemek amacıyla, parsel büyüklülerinin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre belirlenmesinde İlçe Belediyesi yetkilidir.

Hükmü eklenmiştir.  

İKİNCİ OLARAK ise yine Plan Hükümlerinin 10. Maddesinin en az parsel büyüklükleri ile ilgili tablosunda yer alan Emsal 2,00 olarak belirlenmiş TİCK kullanımları ile ilgili olan

Koşul aşağıdaki gibi değiştirilmiştir.

ÜÇÜNCÜ OLARAK ise yine uygulamada karşılaşılan güçlükler ile belirsizliklerin giderilmesi kapsamında Plan Hükümlerinin 9. Maddesinin 5. Fıkrasında yer alan;

“18. Madde uygulaması yapılmış alanlarda, ilgili belediyesince hazırlanan imar parsellerinin değişikliğe konu olup yeniden kamuya terki gereken alan içermesi ve bu alanların kamuya bedelsiz terklerinin rızaen yapılması veya bağış edilmesi halinde inşaat emsalini önceki uygulama sonucu oluşmuş parsel üzerinden vermeye ilgili Belediyesi yetkilidir. 3194 sayılı İmar Kanunun 15. ve 16. Maddelerine göre yapılan ve terk oranı %20 ve üzeri olan imar uygulamalarında da bu madde hükümlerine uyulur” Hükmü, aşağıdaki gibi değiştirilmiştir.

“9.5. 18. Madde uygulaması yapılmış alanlarda, ilgili belediyesince hazırlanan imar parsellerinin değişikliğe konu olup yeniden kamuya terki gereken alan içermesi ve bu alanların kamuya bedelsiz terklerinin rızaen yapılması veya bağış edilmesi halinde çekme mesafeleri içerisinde kalmak kaydıyla taban alanı kullanım oranını ve inşaat emsalini önceki uygulama sonucu oluşmuş parsel üzerinden vermeye ilgili Belediyesi yetkilidir. 3194 sayılı İmar Kanunun 15. ve 16. Maddelerine göre yapılan ve terk oranı %20 ve üzeri olan imar uygulamalarında da bu madde hükümlerine uyulur.”

DÖRDÜNCÜ DEĞİŞİKLİK ise Plan Hükümlerinin 11.4 maddesi ile ilgilidir. Söz konusu madde plan hükümlerine;

“11.4. Vakfıkebir Belediye meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan ve bu planda mahalle alt merkezlerini oluşturmak amacıyla "kamusal kullanımların bir arada planlandığı gelişme bölgelerinde” komşu adaların cephe hatları içerisinde bulunan yol güzergâhları boyunca ticari kullanımların teşekkül ettiği dikkate alınarak konut alanlarında yer alan parsel veya parsellerde; galeri katsız yapıların zemin katlarında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 19. maddesinin f bendinin 1. fıkrasında belirtilen ticari kullanımlara ilişkin izin vermeye İlçe belediyesi yetkilidir.”

Şeklinde konu edilmiştir. Maddenin dayanağı olan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde ise yol boyu ticaret teşekkülü ile ilgili madde şu şekildedir;

“Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları

Madde 19.

f) Konut alanı: Bu alanda;

1) (Değişik:RG-25/7/2019-30842) İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir.”

İki maddenin karşılaştırılmasından da görülebileceği üzere yol boyu ticaret teşekkülünde ticaretin yer alacağı kat, aslında yönetmelikte daha esnek iken plan hükümlerinde bu mekân salt zemin kat ile sınırlandırılmıştır. Planın uygulama sürecinde ruhsatlandırma aşamasında arazinin engebeli ve eğimli olmasından dolayı ticaretin yer alacağı mekânın zemin kat ile sınırlandırılmış olması uygulanması mümkün olmayan durumlara yol açmıştır. Şöyle ki arazinin çok eğimli olduğu coğrafyalarda doğal zemin ortalamasından kotlandırılan parsellerde zemin katın yoldan çok yukarıda veya tersine çok aşağıda teşekkül etmesi mümkün olabilmektedir. Bu şekilde oluşan zemin katlarda da ticari faaliyetin hele günlük ihtiyaçlara dayalı faaliyetlerin yapılması mümkün görünmemektedir. Bu nedenle söz konusu maddenin ilgili kısmının gerek yönetmeliğe uygun hale getirilmesi gerekse de uygulamada karşılaşılan çözümsüzlüklerin giderilmesi amacıyla yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.

Bu gereklilikler doğrultusunda maddenin gerek yönetmeliğe uygun hale getirilmesi gerekse de uygulamada karşılaşılan çözümsüzlüklerin giderilmesi amaçlarıyla ilgili madde aşağıdaki gibi yeniden düzenlenmiştir.      

“11.4. Vakfıkebir Belediye meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan ve bu planda mahalle alt merkezlerini oluşturmak amacıyla "kamusal kullanımların bir arada planlandığı gelişme bölgelerinde” komşu adaların cephe hatları içerisinde bulunan yol güzergâhları boyunca  ticari kullanımların teşekkül ettiği dikkate alınarak konut alanlarında yer alan parsel veya parsellerde; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 19. maddesinin f bendinin 1. fıkrasında belirtilen ticari kullanımlara ilişkin izin vermeye İlçe belediyesi yetkilidir.”